La théorie des troubles de voisinage constitue“une source autonome de responsabilité qui ne doit être confondue ni avec l’application des articles 1382 et 1383, ni avec celle de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil” (G. Durry : RTD civ. 1974, p. 609. – J.-L. Bergel : RD imm. 1979, p. 32 s. – Cass. 3e civ., 24 sept. 2003 : Bull. civ. 2003, III, n° 160 ; Resp. civ. et assur. 2003, 324, note H. Groutel ; RD imm. 2003, p. 582, obs. Ph. Malinvaud) ni avec celle édictée par l’article 1384, alinéa 2, du Code civil en cas de communication d’incendie (Cass. 3e civ., 15 nov. 1978 : Bull. civ. 1978, III, n° 345 ; RD imm. 1979, p. 306, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 1979, p. 802, obs. G. Durry).
Il s’agit d’une responsabilité objective. Elle n’est pas liée à la propriété du fonds voisin : un locataire peut agir sur ce fondement (Cass. 2e civ., 18 juin 1995 : Bull. civ. 1995, II, n° 222 ; Resp. civ. et assur. 1995, comm. n° 327 ; RD imm. 1996, p. 175, obs. J.-L. Bergel). Elle peut motiver la responsabilité du promoteur en cas de dommages subis par l’immeuble contigu, de troubles causés par l’ouvrage lui-même, voire à l’occasion de dommages engendrés par le chantier H. Groutel, Travaux immobiliers et trouble de voisinage : une jurisprudence troublante : Resp. civ. et assur. 1999, chron. n° 23).
L’activité du chantier, pendant la construction, peut engendrer pour les voisins des troubles excessifs : bruits, poussières, dégradations, etc. En l’absence de faute des constructeurs, les victimes peuvent se fonder sur la théorie de troubles de voisinage pour en obtenir réparation.
La jurisprudence retient alors la responsabilité du maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 4 nov. 1971 : JCP G 1972, II, 17070, note B. Boubli), du propriétaire actuel de l’immeuble (Cass. 3e civ., 11 mai 2000, Bull. civ. 2000, III, n° 106 ; D. 2000, somm. comm. p. 2231, obs. p. Jourdain) et celle des constructeurs (Cass. 3e civ., 30 juin 1998 : Bull. civ. 1998, III, n° 144).
Quand le promoteur a la qualité de maître de l’ouvrage, lorsqu’il vend après achèvement ou sur plans, sa responsabilité peut se trouver engagée en application de la théorie des troubles de voisinage. La responsabilité ne doit pas incomber aux acquéreurs de l’immeuble, dès lors qu’il s’agit de troubles de voisinage qui se sont produits pendant la durée des travaux.
La jurisprudence considère, à cet égard que chacun des responsables d’un même dommage doit, quel que soit le fondement de sa responsabilité, être condamné envers la victime à le réparer en entier et décide que la faute imputée à l’entrepreneur ne peut exonérer le propriétaire de la responsabilité lui incombant en cette qualité (Cass. 3e civ., 8 mai 1979, préc. – V. supra n° 50).
Ainsi, chaque fois qu’il est propriétaire de l’immeuble ou maître de l’ouvrage, le promoteur est-il responsable à l’égard des tiers, sur le fondement de la théorie des troubles de voisinage, des dommages causés aux immeubles voisins.
Les troubles de voisinage résultant des constructions édifiées peuvent être divers : odeurs, d’émanations, de poussières, de bruits, de privation d’ensoleillement, de gêne pour le tirage des cheminées ou pour la réception des émissions radiophoniques ou télévisées, de déversement d’eaux pluviales, et de dégradation du paysage et de l’environnement urbain, donc de l’esthétisme (Cass. 3e civ., 9 mai 2001 : Resp. civ. et assur. 2001, comm. n° 262).
Pour ces cas, seuls les propriétaires actuels doivent répondre de ces troubles parce que tout à la fois l’immeuble est achevé et le promoteur n’est plus propriétaire (Cass. 3e civ., 24 janv. 1973 : Bull. civ. 1973, III, n° 77) quand bien même ces inconvénients pourraient avoir pour origine des fautes de conception et de construction qui ne leur seraient pas imputables.
La réparation du trouble subi par les voisins, lorsqu’elle conduit à ordonner des travaux de reprise sur l’immeuble construit, entraîne l’application des garanties bienno-décennales (Cass. 3e civ., 31 mars 2005 : Constr.-urb. 2005, comm. n° 104, obs. M.-L. Pages de Varenne ; RD imm. 2005, p. 295, obs., H. Périnet-Marquet).

La jurisprudence considère par exemple que “la notion de trouble de voisinage ne peut être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins” et que la réparation d’un tel dommage est soumise aux dispositions de l’article 1384, alinéa 2, du Code civil(Cass. 3e civ., 15 nov. 1978 : Bull. civ. 1978, III, n° 345 ; D. 1979, inf. rap. p. 347, obs. C. Larroumet ; RTD civ. 1979, p. 802, obs. G. Durry ; RD imm. 1979, p. 306, obs. J.-L. Bergel). De même, les dommages subis par les voisins du fait de la ruine d’un immeuble échappent à la théorie des troubles de voisinage et relèvent des dispositions de l’article 1386 du Code civil (Cf. CA Amiens, 7 juill. 1949 : JCP G 1950, II, 5244 ; M.-C. Lambert-Piéri, article préc. n° 55 s. – Construction immobilière et dommages aux voisins, Économica 1982, préface Ph. Malinvaud, n° 200 s.).

Le promoteur, s’il est maître de l’ouvrage, peut être responsable à l’égard des tiers en application de l’article 1382 du Code civil, s’il a pris l’initiative d’une construction irrégulière et dommageable pour les tiers, ou s’il a commis une faute en faisant ou en laissant édifier un bâtiment matériellement dommageable (CA Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 2 mars 2002 : Juris-Data n° 2002-184634).

L’édification d’un bâtiment en infraction à la réglementation du permis de construire, si elle ne suffit pas à fonder une action en démolition de la part des tiers qui ne peuvent se prévaloir de dispositions strictement d’intérêt général, constitue cependant une faute qui justifie la responsabilité civile du promoteur dans la mesure où elle engendre un préjudice à l’égard des demandeurs.

La méconnaissance des servitudes d’urbanisme autorise les tiers qui en subissent un préjudice à demander la démolition des ouvrages irréguliers, mais elle constitue également une faute génératrice de responsabilité, sous réserve des conditions posées par l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme (Cass. 3e civ., 22 nov. 1983 : Bull. civ. 1983, III, n° 238. – Cass. 3e civ., 31 janv. 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 191 ; RD imm. 1984, p. 286, obs. J.-L. Bergel).

Les dommages causés par une construction défectueuse aux immeubles voisins entraînent aussi la responsabilité du promoteur, maître de l’ouvrage, s’il a eu connaissance des risques qu’elle comportait pour eux et s’il n’a pas mis en oeuvre tous les procédés de nature à les éviter ou pris les précautions nécessaires (Cass. 3e civ., 27 mars 1973 : Bull. civ. 1973, III, n° 23, dommages dus au raccordement à l’égout public. – Cass. 3e civ., 5 janv. 1973 : Bull. civ. 1973, III, n° 27, insuffisance des travaux de sécurité. – Cass. 3e civ., 4 févr. 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 51, creusement d’une tranchée. – Cass. 3e civ., 12 juill. 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 316, absence de précautions pour démolir un mur de soutènement. – CA Paris, 19e ch. A, 11 oct. 1988 : Juris-Data n° 1988-025146 : connaissance des risques d’inondation et absence de prise de mesures préventives).

La connaissance du risque et des insuffisances des travaux résulte à l’évidence de la “compétence notoire” du promoteur et de son immixtion dans les travaux. Elle est aisément déduite par la jurisprudence de la profession du maître de l’ouvrage (Cass. 1re civ., 6 juin 1962 : Bull. civ. 1962, I, n° 298. – Cass. 3e civ., 12 juill. 1976, préc.) voire de la simple vraisemblance que le maître de l’ouvrage ne pouvait ignorer les risques(Cass. 3e civ., 4 févr. 1976, préc.), du fait qu’il avait été informé des aléas de la construction (Cass. 3e civ., 8 juill. 1971 : Bull. civ. 1971, III, n° 448. – Cass. 3e civ., 5 janv. 1973, préc.) ou encore de l’identité de siège social et d’intérêt avec un coordinateur de travaux (CA Paris, 19e ch. A, 11 oct. 1988, préc.). Il en va ainsi lorsque l’acceptation délibérée des risques fait suite à une information complète et éclairée.

La responsabilité du promoteur à l’égard des tiers peut être fondée sur l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil lorsqu’il détient la garde de l’immeuble, c’est-à-dire les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle de cet immeuble. Tel peut être le cas s’il en est propriétaire ou maître de l’ouvrage et également lorsqu’il n’est que maître d’œuvre.