Depuis la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, le promoteur immobilier, au sens du contrat de promotion immobilière de l’article 1831-1 du Code civil, est la personne qui s’oblige envers le maître d’un ouvrage, à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives ou financières concourant au même objet.
Cette définition ne vise que le promoteur prestataire de services et non le promoteur maître d’ouvrage, vendeur de parts sociales, d’immeubles à construire ou achevés, ni le constructeur de maisons individuelles. Au sens de la jurisprudence, le promoteur est “celui qui s’engage soit directement, soit par personne ou société interposée, à construire ou procurer un immeuble à usage essentiel d’habitation et qui, à cet effet, prend l’initiative et le soin principal de l’affaire”. La notion de promoteur implique en effet d’importantes initiatives et des activités diverses dans un but lucratif dont l’absence la dépouille de sa raison d’être et prive de justification les lourdes responsabilités qu’elle implique. Le promoteur est celui qui conçoit et réalise l’opération et assume les missions d’ordre juridique, financier, administratif, commercial, fiscal et technique qu’elle implique (CA Paris, 19e ch. B, 30 juin 1988 : Juris-Data n° 1988-024018). C’est également celui qui a pris l’initiative et le soin principal d’une opération immobilière de construction ou de rénovation en participant à l’achat des terrains ou des bâtiments, à la passation des marchés et à la commercialisation des biens (Cass. 3e civ., 26 juin 1984 : Juris-Data n° 1984-001548. – Cass. 3e civ., 15 janv. 1997 : Juris-Data n° 1997-000183. – CA Paris, 19e ch. B, 7 mars 1986 : Juris-Data n° 1986-022432). Le promoteur établit le plan financier, obtient les autorisations administratives, se charge de tous les rapports avec les administrations concernées, traite avec les divers corps de métiers, surveille l’exécution des travaux par un suivi de chantier (CA Paris, 19e ch. A, 5 janv. 2005 : Juris-Data n° 2005-259306), souscrit les polices d’assurances nécessaires, procède à toutes les formalités.
Me Frédéric Renaudin
Avocat spécialiste en droit public et droit de l’immobilier, associé fondateur
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